은행 아파트매입대출 잔금 부족할 때 LTV DSR 초과 해 추가대출 받는 방법

 

이번에 알려드릴 내용은 은행 아파트매입자금대출 이용 시 DSR 규제 및 LTV 규제로 인해 잔금이 부족한 경우 해결 방법을 안내드릴께요.

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최근 환율 문제, 미국 모기지 금리 상승 등 다양한 요인으로 인해 금융 상황이 악화되고 있죠. 당연히 아파트매입대출 금리도 낮지 않은 상황에 스트레스 DSR 까지 적용되고 있어 많은 분들이 내 집 마련을 미뤄야하나 고민을 하고 있어요.

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좁아지는 은행 문턱

연초 올 해는 금리가 내려갈 거라는 전망이 주를 이뤘지만 현재 상황으로는 내년 초에나 금리가 내려갈 거라는 의견이 주를 이루고 있어요.

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금리가 높아지다보니 아파트매입을 계획했던 사람들도 이자 부담을 걱정할 수 밖에 없는 상황이고, 엎친데 덮친격으로 스트레스DSR2단계가 적용되면서 받을 수 있는 한도까지 줄어들어 아파트매입잔금대출 금리와 한도 모두 부담이 커진 상황이에요.

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정부에서는 가계부채를 잡는다고 은행과 보험사에 자체적인 규제를 적용해 부채 증가를 억제하라고 지시를 내렸는데, 그 결과 다주택자의 수도권 추가 아파트매입 시 대출 금지, 생활자금 한도 축소 등 다양한 억제책들이 적용되고 있고, 현재는 무주택 실수요자도 아파트매입자금대출 가능한 은행을 찾지 못하는 상황이에요.​

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줄어드는 한도

2022년 7월부터 시행된 차주 단위 DSR 규제는 총부채가 1억 원을 넘어서면 은행 DSR 40%, 보험사 DSR 50%가 적용되어, 소득 대비 부채 비율에 따라 아파트매입대출 한도에 영향을 주고 있어요.

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갚을 수 있는 만큼만 대출을 해주겠다는 뜻으로, 아파트매입을 계획하고 있는 지역의 LTV가 70%라고 하더라도 소득이 적거나 부채 비율이 높은 사람은 70%를 채 받을 수 없는 경우가 발생하게 돼죠.

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여기에 올해는 스트레스DSR규제까지 적용되고, 40년 50년 초장기 대출도 중지가 된 상황이라 한도는 더 큰 폭으로 줄었어요. 당연히 아파트 매입 계획에 차질이 있을 수 밖에 없는 상황이에요.

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규제 안보는 대출 이용 방법

상황이 이렇다보니 LTV DSR 규제가 적용되지 않는 금융 상품으로 부족한 잔금을 해결하려는 사람들도 증가하고 있어요.

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LTV DSR 규제는 은행과 보험사에만 적용되는 것으로, 저축은행 농협 신협 새마을금고 등 2금융권과 대부업 등 3금융권 대출을 이용하면 규제 무관하게 추가대출을 받을 수 있어요.

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은행 아파트매입잔금대출 한도 내에서 내 집 마련을 하는 것이 최선이지만, 예상치 못한 문제로 잔금이 부족한 경우 DSR 이 10% 더 높은 보험사 대출을 이용해 해결하거나 다소 금리가 높더라도 그 외 금융권의 추가대출을 받아 해결해야 해요.

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아파트매입자금 추가대출은 아파트 시세의 약 80%한도까지 이용할 수 있고, 잔금을 치루는 당일 은행 대출에 영향 없이 부족한 금액을 받을 수 있어요.

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다주택자에 대한 아파트매입자금대출 규제는 최근 몇 년간 변화가 있었습니다. 2024년 현재, 다주택자에 대한 대출 규제는 다음과 같은 주요 사항으로 요약될 수 있습니다.

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다주택자 대출 규제 개요

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LTV(Loan To Value): 다주택자는 규제지역에서 담보대출을 받을 수 있는 한도가 제한되어 있습니다. 2023년부터 규제지역에서도 주택 가격의 최대 30%까지 대출이 가능해졌습니다. 비규제지역에서는 여전히 60%의 LTV가 적용됩니다.

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DTI(Debt To Income): 다주택자의 DTI는 지역에 따라 다르게 적용됩니다. 투기지역 및 투기과열지구에서는 40%, 조정대상지역에서는 50%, 그 외 지역에서는 60%가 적용됩니다.

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대출 예외 조항

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실수요자 보호: 결혼, 상속, 이직 등의 사유로 인해 대출이 필요한 경우, 다주택자라도 예외적으로 대출을 받을 수 있는 조건이 마련되어 있습니다. 예를 들어, 결혼 예정자가 주택을 구입하는 경우 대출이 가능하며, 상속받은 주택에 대해서도 대출이 허용됩니다.

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신규 구입 조건: 기존 주택을 처분하고 새로운 주택을 구입하는 경우, 대출을 받을 수 있는 예외 조항이 있습니다. 이때는 매도계약서와 매수계약서를 제출해야 합니다.

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2024년 현재, 다주택자에 대한 아파트매입대출 규제는 LTV와 DTI의 제한이 있으며, 규제지역에서도 일부 대출이 가능해졌습니다. 실수요자를 위한 예외 조항이 마련되어 있어, 특정 조건을 충족하는 경우 대출을 받을 수 있습니다. 이러한 규제는 부동산 시장의 안정성을 높이기 위한 노력의 일환으로 볼 수 있습니다.