후순위주택담보대출 DSR 한도 금리 및 이용 방법 핵심 정리

 

 

내 집 마련 시 은행에서 주택담보대출을 받은 후, 생활자금이나 사업자금이 필요해 추가로 더 대출을 받아야 하는 경우가 있죠. 요즘은 경기가 안좋다보니 직장인이든 사업자든 정말 많은 사람들이 추가 자금 마련을 받고 있는데요.

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오늘은 후순위주택담보대출 받을 때 업체별 DSR 금리 한도 등 조건과 효율적인 이용 방법 등을 안내드릴께요.

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관련 Q&A를 통해 안내드립니다.

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후순위주택담보대출 DSR 있다? 없다?

현재 주택담보대출 DSR 규제는 은행40% 보험사50%가 적용되고 있죠. 그 외 저축은행 수협 농협 신협 새마을금고 캐피탈 대부업 등 금융사들은 DSR 규제가 적용되지 않아요.

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단, 각 금융사별로 각자의 기준을 가지고 차주의 소득과 부채를 바탕으로 상환능력 심사를 하기 때문에 아예 소득 무관하게 이용할 수 있는 것은 아니에요. 당연하게도 소득이 높을수록 부채 비율이 낮을수록 후순위주택담보대출한도는 높아지고 금리는 낮아져요.

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은행과 보험사에 적용되는 엄격한 DSR 규제는 없지만, 각 금융사별로 개별 심사 기준은 있다고 이해하시면 되겠습니다.

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후순위주택담보대출 한도는?

은행 보험사 담보대출은 지역과 주택보유수 이용목적 등에 따라 아파트 시세의 40%~70% 사이에서 한도가 정해지는 LTV 규제가 적용되고 있어요.

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하지만 그 외 금융권의 후순위주택담보대출한도는 일반적으로 아파트 시세의 80%까지, 오피스텔 단독주택 다가구주택 빌라 연립주택 등 부동산은 금융사별 감정가의 70% 한도 정도가 가능해요.

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지난해 중반까지만 해도 아파트 시세의 90%까지도 가능한 금융사들이 있었는데, 요즘은 부동산 경기가 불안정하다보니 후순위 업체들도 가능한 한도를 크게 낮추고 있다는 점을 알아두셔야 해요.

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후순위주택담보대출 금리는?

내 LTV와 DSR에 여유가 있어서 은행에서 후순위담보대출을 받는 경우라면 차주의 조건에 따라 3% 4%대로 받을 수 있겠지만, 보통 후순위라고 하면 2금융권 3금융권 이용을 뜻하죠.

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이 경우 후순위주택담보대출금리는 5%대부터 최대 20%까지 적용되고, 동일한 조건의 차주라도 금융사별로 금리차이가 매우 클 수 있기 때문에 은행 금리 비교 시 보다 더 꼼꼼하게 비교해야 해요.

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연체자도 가능할까?

​연체자뿐만 아니라 저신용자 개인회생자 등 차주의 조건이 좋지 않은 경우엔 은행은 물론 보험사도 주택담보대출 이용이 어려워요.

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때문에 그 외 금융사들 중에서 후순위주택담보대출이 가능한 곳을 찾아야 해요.

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요즘은 2 3금융권도 문턱이 높아져서 취약차주가 이용할 수 있는 곳을 찾기 쉽지 않고, 가능하더라도 예전보다 한도는 줄어들고 금리는 높아지고 있다는 점을 주의해야 해요.

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* 은행 대출 연체율 상승

최근 국내 은행의 대출 연체율이 상승하고 있는 추세입니다. 이는 가계 및 자영업자의 경제적 어려움이 반영된 결과로 보입니다. 은행 대출 연체자 증가 추이와 그에 따른 영향을 살펴보겠습니다.

• 연체율 증가: 국내 은행의 원화대출 연체율은 2023년 1월 말 기준 0.45%로 전월 대비 상승했습니다.
• 가계 및 자영업자 연체 증가: 가계신용대출과 자영업자 대출의 연체율이 특히 높은 것으로 나타났습니다.

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세입자 동의 없이 되나요?

은행 보험사를 제외하면 업체 조건에 따라서는 세입자 미동의로도 자금을 마련할 수 있어요.

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단, 세입자보증금과 이미 이용중인 선순위주택담보대출 금액을 제외한 후 이용하게 되기 때문에 한도를 잘 비교해야 한다는 점을 유의하세요.

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또한 아파트가 아닌 빌라 오피스텔 등 주택은 감정가를 기준으로 최대 한도가 정해지는데 보통의 경우 매매가보다 감정가가 낮게 나오기 때문에 생각했던 것보다 한도가 적을 수 있다는 점도 알아둬야 해요.

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* 전세보증사고 규모 급증

최근 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증사고 규모가 급증하고 있습니다. 이는 세입자들의 전세보증금 반환 문제가 심각해지고 있음을 보여줍니다. 전세보증금 반환 사고 추이와 그에 따른 영향을 살펴보겠습니다.

• 전세보증사고 증가: 2023년 1월 한 달 만에 전세보증사고 규모가 3,000억 원을 기록했습니다.
• 전세보증금 반환 문제 심각: 세입자들이 퇴거 시 전세보증금을 돌려받지 못하는 사례가 늘어나고 있습니다.

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효율적인 비교 방법은?

​무엇보다도 은행에서 후순위주택담보대출을 받을 수 있는 상황인지를 정확하게 확인해봐야 해요.

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예전보다 규제지역도 크게 줄었고, 매년 한 두 번씩 큰 규제 완화가 있었기 때문에 현재 정확한 은행 이용 가능 여부를 체크해보세요.

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은행 이용이 불가능한 상황이라면 3금융권보다는 2금융권에서 가능한 곳을 정확히 찾아봐야겠죠.

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사람마다 필요한 목적이 다르고, 직업 소득 부채현황 문제점 등이 다 다르기 때문에 일일히 금융사 상담을 받아가며 직접 최선의 조건을 찾는 건 어려운 일이죠.

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내 상황에 적합한 금융사별 후순위주택담보대출DSR 금리 한도 비교와 해결 방법 등이 궁금하다면 카카오톡 무료 상담으로 안전하게 확인해보세요.

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DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 개인의 대출 상환 능력을 평가하기 위한 중요한 지표로, 금융기관이 대출을 승인할 때 고려하는 요소입니다. 2024년부터 시행되는 DSR 규제의 주요 내용과 변화에 대해 자세히 정리해 보겠습니다.

DSR 규제 개요

• 정의: DSR은 개인의 연간 총 원리금 상환액을 연간 총 소득으로 나눈 비율로, 이 비율이 높을수록 대출 상환 부담이 크다는 것을 의미합니다.
• 목적: DSR 규제는 과도한 가계부채를 방지하고, 금융 시스템의 안정성을 높이기 위해 도입되었습니다.

2024년 DSR 규제 주요 내용

• 스트레스 DSR 도입: 2024년부터 금융당국은 '스트레스 DSR' 제도를 시행합니다. 이는 변동금리 대출을 받은 차주가 금리 상승으로 인한 원리금 상환 부담을 고려하여 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 방식입니다.
• 전세대출 포함: 2024년부터 전세대출도 DSR 규제에 포함됩니다. 이는 전세자금 대출을 받는 경우에도 DSR 비율이 적용되어 대출 한도가 제한될 수 있음을 의미합니다.

DSR 규제의 영향

• 대출 한도 축소: DSR 규제가 강화됨에 따라 대출 한도가 축소될 수 있으며, 이는 주택 구매자나 대출을 원하는 개인에게 영향을 미칠 수 있습니다.
• 금융기관의 대출 심사 강화: 금융기관은 DSR 규제를 준수하기 위해 대출 심사를 더욱 엄격하게 진행할 것으로 예상됩니다.

DSR 규제의 필요성

• 가계부채 관리: DSR 규제는 가계부채의 증가를 억제하고, 금융 시스템의 안정성을 높이기 위한 중요한 수단입니다.
• 소득 기반 대출: DSR은 소득에 기반한 대출을 유도하여, 차주가 상환할 수 있는 범위 내에서 대출을 받을 수 있도록 합니다.

DSR 규제는 개인의 대출 상환 능력을 평가하는 중요한 기준으로, 2024년부터 시행되는 새로운 규제는 금융 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 대출을 고려하는 개인은 이러한 규제를 충분히 이해하고, 자신의 재정 상태를 점검하는 것이 중요합니다.