서울 강남구 아파트 내집마련대출 잔금 부족하다면 후순위로 주택구입자금 마련하세요

 

 

현 정부에서 이렇게 저렇게 주담대 규제 완화를 하고 있지만 내 집 마련의 꿈은 여전히 어렵죠.

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규제 지역 해제를 하고 생애최초 내 집 마련 시 한도를 상향하는 등 정책이 있었지만 여전히 까다로운 LTV DSR 규제와 올해 추가로 적용되고 있는 스트레스DSR 등으로 여전히 내 집 마련은 쉽지 않은 상황이에요.

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특히 집값이 높은 서울 강남구 서초구 송파구 용산구 등 규제지역에서는 감히 서민들의 내집마련은 꿈도 꾸기 어려운 실정이죠.

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그럼에도 저금리 시기와 스트레스DSR 2단계 연장 조치가 맞물리자 '영끌'에 대한 수요가 급증하면서 시중 은행 내집마련대출 잔액이 폭발적으로 증가하고 있어요. 부족한 잔금은 후순위담보대출로 해결해서라도 '영끌'을 하는 사람들이 적지 않은 상황입니다.​

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가정 먼저 정부 상품부터

내집마련대출을 알아보고 있다면 가장 먼저 내가 디딤돌 보금자리론 적격대출 등 정부 지원 상품을 받을 수 있는지부터 확인해봐야 해요. 그 이후에 은행 보험사의 일반적인 주택구입자금대출 순서대로 확인하세요.

 

구분		보금자리론	적격대출	디딤돌대출
지원대상	대상자	성년	성년	성년
	연소득	(일반) 7천만원↓ (신혼가구)8천5백만원↓ (다자녀가구) 최대 1억원↓	제한없음	(일반) 6천만원↓ (생초, 신혼, 2자녀 이상)7천만원↓
	주택수	무주택자, 1주택자	무주택자, 1주택자	무주택자
	처분조건 1주택자	가능(담보주택소재지에 따라 1년 또는 2년 이내 처분)	가능(담보주택소재지에 따라 최대 2년 이내 처분, 투기지역 불가)	불가능
	주택가격	6억원	9억원	5억원
	주택규모	제한없음	제한없음	85㎡(지방 읍, 면 100㎡)
만기		10, 15, 20, 30, 40, 50년	10, 15, 20, 30, 40, 50년	10, 15, 20, 30년
중도상환수수료		3년, 0.9% 슬라이딩	3년, 0.9% 슬라이딩	3년, 1.2% 슬라이딩
상환구조		분할상환(거치기간 없음)	분할상환(1년 거치가능)	분할상환(1년 거치가능)
대출한도		3.6억원(3자녀 가구 4억원)	5억원	2.5억원(신혼 2.7억원, 2자녀 이상 3.1억원)
한도제한		최대 DTI 60% 최대 LTV 70% ※ 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역 대출 규제 적용	최대 DTI 60% 최대 LTV 70% ※ 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역 대출 규제 적용	최대 DTI 60% 최대 LTV 70%

보금자리론과 적격대출은 만기 50년 상품이 추가되고 중도상환수수료가 1.2%->0.9%로 낮아졌으며, 디딤돌대출은 대출한도가 신혼 2.2억에서 2.7억원으로, 2자녀 이상 2.6억원에서 3.1억원으로 한도가 상향되었어요.

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그럼에도 최대 대출 가능 금액과 규제지역에 따른 LTV가 적용되고 있어, 사실상 서울 강남구 아파트매매잔금대출 목적으로는 어울리지 않죠.

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시중 은행 및 보험사의 내집마련대출도 지역에 따라 LTV 40%~70%가 적용되는데 규제지역에서는 40%까지밖에 안되기 때문에 자산이 충분히 준비되지 않고서는 내 집 마련이 어려울 수 밖에 없어요.

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여기에 소득과 자산이 충분해도 이미 이용중인 부채가 많은 경우 DSR 규제에 문제가 될 수 있으니 이래저래 서울 강남구 아파트 매매는 걸림돌이 많습니다.​​

 

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후순위 이용하면 부족한 잔금 마련 가능

​▶ 복잡한 부동산대책과 까다로운 은행 내집마련대출 LTV DSR 규제로 잔금이 부족한 경우

▶ 분양 아파트 당첨 후 중도금까지 처리했지만 입주 시 잔금이 부족한 경우

▶ 아파트 경매 낙찰 후 잔금이 부족한 경우

▶ 다주택자가 추가로 주택구입을 하는 경우

▶ 공동명의 아파트로 내 지분만큼만 자금이 필요한 경우

▶ 전세월세 세입자 있는 아파트로 세입자 동의 없이 자금이 필요한 경우

▶ 저신용자 개인회생자 등 조건으로 은행 주택구입자금대출이 이용이 어려운 경우

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등 다양한 경우 해결 방법으로 후순위담보대출이 이용되고 있어요.

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2금융권 3금융권의 많은 금융사에서 이용할 수 있는 후순위담보대출은 은행 및 보험사에 적용되는 주담대 규제가 적용되지 않으며, 다양한 용도로 이용할 수 있다는 장점이 있어요.

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또한 저신용자 연체자 등 취약차주라도 꼼꼼히 비교한다면 가능한 곳을 찾을 수 있고, 꼭 아파트매매잔금이 아니라 생활안정자금 사업운영자금 채무통합 등 다양한 목적으로 활용되고 있어요.​​​

 

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후순위 이용은 신중하게

 

하지만 은행이나 보험사와는 다르게 후순위 상품별 조건을 찾는 것은 쉽지 않아요.

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또한 동일한 LTV DSR 규제가 적용되고 금리의 차이만 있는 은행과는 다르게 후순위 업체들은 비교할 부분이 많고 그 결과에 따라 가능한 한도와 금리의 차이도 매우 크게 달라질 수 있어 현명한 선택을 내리기 쉽지 않죠.

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때문에 경험이 풍부한 금융전문가 상담을 이용해 금융사고 위험 없이 내 조건에 적합한 금융사를 찾는 것이 효율적이에요.

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디딤돌 보금자리론 및 은행 내집마련대출만으로는 서울 강남구 아파트 매매잔금이 부족하다면, 빌라 오피스텔 아파트매매잔금대출 또는 경락잔금대출 한도가 부족하다면, 신축 분양 아파트 입주자금 및 공공임대아파트 조기분양 전환 시 매매잔금이 부족하다면?

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